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2010房地產(chǎn)業(yè)最具殺傷力“新國八條”政策出臺

25132011-11-29 14:25:27


二套房貸首付款提高一成,不僅僅只是迅速劃開了改善性需求相差“一成首付款”這么一個斷層,更意味著購房門檻從存量財富(主要是存量住房)的相對合理到增量收入差異懸殊的“質(zhì)”的飛躍!坝殖鲂抡吡!沒錢的買不上,有錢的不讓買。賣報!賣報!”地鐵里賣報大姐的叫賣雖不能準確概括“新國八條”政策精神,也在一定程度上反映了本輪調(diào)控對住房需求的遏制效果。

“新國八條”對住房需求最具殺傷力的主要有兩條:一是第四條“強化差別化住房信貸政策”,即對貸款購買第二套住房的,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。而且各地還可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H在此基礎(chǔ)上繼續(xù)提高;二是第六條“合理引導(dǎo)住房需求”,即對各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,實施限購措施。對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)鼐用窦彝、擁有一定年限?dāng)?shù)丶{稅證明和社保繳納證明的非當(dāng)?shù)鼐用窦彝ィ拶?套住房;當(dāng)?shù)鼐用癯^2套、非當(dāng)?shù)鼐用癯^1套、無法提供納稅證明和社保繳納證明的非當(dāng)?shù)鼐用,暫停售房?

這些年來,因為“不買還漲”的恐慌心理,許多有改善性需求的家庭,往往攢足了首付款就迫不及待地沖進了樓市。二套房貸首付從五成提高至六成,對改善型需求打擊可謂不小。由于許多城市房價收入比畸高,對普通民眾來說,一成首付款的積累,也需相當(dāng)一段時間,因此,首付從五成到六成的提高,將迅速劃開改善性需求的斷層,必然導(dǎo)致改善性需求在一定時期內(nèi)的萎縮。而當(dāng)?shù)鼐用竦谌追、非?dāng)?shù)鼐用竦诙追康摹敖彙保菑氐状虻袅送顿Y投機性需求。

如果行政系統(tǒng)和金融系統(tǒng)有足夠的執(zhí)行力,那么,“新國八條”打出的組合拳,特別是二套房首付提高至六成、當(dāng)?shù)鼐用竦谌追颗c非當(dāng)?shù)鼐用竦诙追俊敖彙钡日叽胧,可以說將改善性、投資投機性需求基本上都“打跑”了。在中國“基尼系數(shù)”與非洲和拉丁美洲一些國家處在同一水平線的情況下,房地產(chǎn)市場改善性、投資投機性需求的萎縮,也就意味著整個樓市住房需求的萎縮。

“基尼系數(shù)”是國際上綜合考察居民收入分配差異的主要指標。聯(lián)合國約有190多個國家,在有完整的統(tǒng)計數(shù)據(jù)的150個國家中,基尼系數(shù)超過0.49的不超過10個,中國是其中的一個,另外幾個國家分別在非洲和拉丁美洲。根據(jù)世界銀行報告,20世紀60年代,我國基尼系數(shù)大約為0.17~0.18,80年代為0.21~0.27,從2000年開始,我國基尼系數(shù)越過0.4的警戒線,并逐年上升,2006年已升至0.496,而且還在繼續(xù)逐年上升。

房價收入比這么高,基尼系數(shù)又這么大,按理說中國的樓市不可能如現(xiàn)在這般火熱,那么這些年來樓市火熱的奧秘究竟何在?關(guān)鍵就在于我國的基尼系數(shù)是大踏步前進的,在上個世紀整個80年代還處在0.2~0.3的“比較平均”區(qū)間,即便到了2000年也才剛剛突破0.3~0.4的“相對合理”區(qū)間,因此,雖然現(xiàn)在居民增量收入分配差異懸殊,但是存量財富,特別是存量住房的差距并不巨大,這才有了廣泛的“以小房換中房,以中房換大房”的“群眾基礎(chǔ)”。也只有基于這廣泛的改善性需求的“群眾基礎(chǔ)”,投資投機性需求才敢于興風(fēng)作浪。這才有了中國樓市令許多人難以理解的持續(xù)的火爆行情。

二套房貸首付款從五成到六成的提高,顯然會對“以小房換中房,以中房換大房”的改善性需求產(chǎn)生一定影響。但這一措施絕不僅僅只是迅速劃開了改善性需求相差“一成首付款”這么一個斷層,更意味著購房門檻從存量財富(主要是存量住房)的相對合理到增量收入差異懸殊的“質(zhì)”的飛躍。在中國“基尼系數(shù)”與非洲和拉丁美洲一些國家處于同等水平的情況下,以二套房貸首付款六成為主要核心之一的“新國八條”,配合以當(dāng)?shù)鼐用竦谌追、非?dāng)?shù)鼐用竦诙追康摹敖彙贝胧貙@著遏制房地產(chǎn)市場成交量。

可資印證的是,據(jù)媒體報導(dǎo),春節(jié)期間,各地樓市成交量大幅下跌,如廣州中心區(qū)、重慶主城多個區(qū)出現(xiàn)零成交,深圳、上海等地也多在十幾套的低位,北京全市二手房網(wǎng)簽量僅41套。

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